○彦根市特定優良賃貸住宅供給促進事業制度要綱
(平成24年4月1日告示第89号)
改正
平成24年10月1日告示第198号
令和3年12月1日告示第264号
(趣旨)
第1条　この要綱は、彦根市内において特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成5年法律第52号。以下「法」という。)に基づき建設される中堅所得者等の居住の用に供する居住環境が良好な賃貸住宅の供給を促進するため、特定優良賃貸住宅の供給計画の認定等に関し、法、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行令(平成5年政令第255号)および特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則(平成5年建設省令第16号。以下「省令」という。)に定めるもののほか、必要な事項を定めるものとする。
(定義)
第2条　この要綱において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
(1)　供給計画　法第2条第1項に規定する供給計画をいう。
(2)　賃貸住宅　法第2条第1項の認定を受けた供給計画に基づき建設し、および管理される特定優良賃貸住宅をいう。
(3)　認定事業者　法第2条第1項の認定を受けた者をいう。
(4)　管理業務者　次のいずれかに該当する者で、認定事業者として自ら賃貸住宅を管理し、または認定事業者からの一括による借上げもしくは管理の受託により賃貸住宅を管理するものをいう。
ア　農住組合
イ　日本勤労者住宅協会
ウ　地方公共団体(その出資され、または拠出された金額の全部が地方公共団体により出資され、または拠出されている法人を含む。)の出資または拠出に係る法人で賃貸住宅の建設および管理を行うことを目的とするもの
エ　農業協同組合法(昭和23年法律第132号)に基づき設立された農業協同組合または農業協同組合連合会のうち、同法第10条第5項に規定する事業を行うもの
オ　民法(明治29年法律第89号)第34条の規定により設立された法人で賃貸住宅の管理を行うことを目的とするもの
カ　アからオまでに掲げる者のほか、賃貸住宅の管理を業務として行う法人のうち、賃貸住宅の管理を行うために必要な資力および信用等について市長が別に定める基準を満たすもの
(5)　限度額家賃　法第13条第1項の規定に基づき省令第20条で定める額をいう。
(6)　変更限度額家賃　法第13条第2項の規定に基づき賃貸住宅の推定再建築費が省令第21条第1項で定める基準に該当する場合において、法第13条第1項の規定に基づき省令第20条および第21条第2項で定める額をいう。
(7)　契約家賃　入居者と認定事業者等との間で締結された賃貸借契約に係る契約書に記載された賃料をいう。
(適用範囲)
第3条　この要綱は、彦根市内において建設し、および管理される賃貸住宅について適用する。
(供給計画の認定)
第4条　新たに賃貸住宅を建設しようとする者は、特定優良賃貸住宅供給計画認定(変更)申請書(別記様式第1号)により供給計画の認定を申請し、市長の認定を受けなければならない。
2　前項の申請書には、次に掲げる書類を添付しなければならない。
(1)　賃貸住宅の位置を表示した付近見取図
(2)　縮尺、方位、賃貸住宅の敷地の境界線および敷地内における賃貸住宅の位置を表示したおおむね縮尺500分の1以上の配置図
(3)　縮尺、方位、間取り、各室の用途および設備の概要を表示したおおむね縮尺200分の1以上の各階平面図
(4)　前項の申請をしようとする者が、賃貸住宅の敷地となるべき土地に係る所有権または当該土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権もしくは使用賃借による権利を有する者であることを証する書類
(5)　前項の申請に係る住宅の近傍で供給されている3以上の同種の賃貸住宅の概要についての近傍賃貸住宅状況報告書(別記様式第2号)(近傍に適切な賃貸住宅が存在しない場合にあっては、不動産鑑定書その他市長が認める書類)
(6)　賃貸住宅の修繕の時期および方法を記載した特定優良賃貸住宅修繕計画書(別記様式第3号)
(7)　管理業務者の同意があることを証する特定優良賃貸住宅借上等同意証明書(別記様式第4号)(管理業務者に賃貸住宅の管理を委託し、または賃貸住宅を一括して賃貸する場合に限る。)
(8)　その他市長が必要と認める書類
3　市長は、第1項の認定の申請があった場合においては、法、省令および供給計画の認定に関して市長が別に定める基準(以下「認定基準」という。)に照らしてその内容を審査し、適正であると判断するときは、供給計画を認定するものとする。
(供給計画の変更)
第5条　認定事業者は、前条の規定により認定を受けた供給計画の内容を変更しようとするときは、同条の規定に準じて市長の認定を受けなければならない。
2　前項の規定にかかわらず、次の各号のいずれかに該当する軽微な変更を行う場合は、同項の規定による市長の認定を受けることを要しないものとする。この場合において、認定事業者は、供給計画変更届出書(別記様式第5号)を市長に提出しなければならない。
(1)　賃貸住宅の戸数の変更のうち、5分の1未満の戸数の変更(変更後の戸数が認定基準に適合するものに限る。)および駐車場等空地関連施設等について補助金の変更を伴わない軽微な変更を行う場合
(2)　賃貸住宅の建設事業の実施期間の変更のうち、事業の着手または完了の予定年月日の6箇月以内の変更(同一会計年度内での変更に限る。)を行う場合
3　管理開始後20年以内の賃貸住宅に係る戸数の変更については、次の各号のいずれにも該当しなければならない。
(1)　管理期間が10年以上経過していること。
(2)　社会・経済情勢の変化等により空き家となったもので、入居者募集のための処置を講じたにもかかわらず、3箇月以上入居者がないこと。
(供給計画の有効期間)
第6条　認定事業者は、当初の供給計画の認定を受けた日から同日の属する年度の末日までの間に、賃貸住宅の建設工事(以下「建設工事」という。)に着手しなければならない。
2　認定事業者が前項に規定する期間内に建設工事に着手できない場合は、当該認定事業者に係る供給計画は、その効力を失うものとする。
(賃貸住宅の建設事業に係る報告)
第7条　認定事業者は、建設工事に着手したときは、別記様式第6号により速やかに市長に報告しなければならない。
2　認定事業者は、建設工事を完了したときは、別記様式第7号により速やかに市長に報告し、完了検査を受けなければならない。
(入居者の資格審査および選定)
第8条　管理業務者は、入居者の募集および選定の手続のうち、入居者の資格審査および選定については、市長が別に定める実施要領(以下「実施要領」という。)に基づき行うものとする。
(あっせんによる入居)
第9条　省令第7条第3号に規定する者として認定基準に規定する者を入居させる場合は、市長があっせんして行うものとする。
2　賃貸住宅を賃貸しようとする者(以下「一般賃貸人」という。)は、前項の規定により市長があっせんする者の入居に努めるものとする。
(優先入居の実施)
第10条　一般賃貸人は、特に居住の安定を図る必要がある者として次の各号のいずれかに該当する者に限り、募集ごとの賃貸しようとする住宅戸数の5分の1を超えない戸数の範囲内において、入居者の募集を行うことができる。
(1)　18歳未満の同居する児童が3人以上いる者
(2)　配偶者のない女子または男子で現に児童を扶養しているもの
(3)　60歳以上である者または同居親族に60歳以上の者がいる者
(4)　心身障害者または同居親族に心身障害者がいる者
(5)　公営住宅の入居者で収入超過者であるもの
2　一般賃貸人は、前項に規定するもののほか、地域の住宅事情の改善が特に必要である場合は、賃貸しようとする住宅戸数の2分の1を超えない戸数の範囲内で、市長が認める者について入居者の募集を行うことができる。
3　前2項の規定による募集に係る入居者の選定において、当該賃貸住宅が存する地域の住宅事情を勘案し市長が必要と認めた場合にあっては、管理業務者は、原則としてその実施に努めなければならない。
(賃貸住宅の入居者の資格に係る認定の基準の特例)
第11条　一般賃貸人は、地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備等に関する特別措置法(平成17年法律第79号)第13条の規定に基づき、住宅の確保に特に配慮を要する者(以下「配慮入居者」という。)を入居させる場合は、市長の承認を受けなければならない。
2　前項の規定により賃貸住宅に入居することができる配慮入居者は、次の各号のいずれかに該当するものとする。
(1)　同居親族がない者
(2)　給与住宅として主にファミリー世帯を入居させようとする法人
(3)　所得が487,000円を超える者
(4)　公共公益施設として使用しようとする団体
(5)　建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成7年法律第123号)第10条に規定する認定建築物である住宅の耐震改修の実施に伴い仮住居を必要とする同法第5条第3項第2号に規定する特定入居者
3　第1項の承認を受けようとする一般賃貸人は、別記様式第8号により市長に申請しなければならない。
4　前項の規定により申請をしようとする一般賃貸人は、市長が第1項の承認をする上で必要とする資料等を求めた場合は、速やかに提出しなければならない。
(入居者公募届出等)
第12条　一般賃貸人は、賃貸住宅の入居者を公募しようとする場合は、原則として、少なくともその2箇月(空き家の募集については1週間)前までに、別記様式第9号により市長に届け出なければならない。
2　前項の規定による届出は、次に掲げる書類を添えて行わなければならない。
(1)　近傍で供給されている同種の賃貸住宅の家賃の額を上回らない範囲で家賃が定められていることを証する書類
(2)　家賃の総額が限度額家賃を超えるものでないことを証する書類
3　市長は、第1項の規定による届出を受理したときは、当該賃貸住宅の入居者の公募の概要について広く周知に努めるものとする。
(家賃等の変更の届出)
第13条　一般賃貸人は、家賃または敷金を変更しようとするときは、別記様式第10号により市長に届け出なければならない。
2　前項の規定による届出に当たっては、前条第2項各号に掲げる書類および変更の理由を明記した書類を添付しなければならない。
(入居者選定等の報告)
第14条　管理業務者は、賃貸住宅の入居者を選定し、資格審査を完了したときは、実施要領に定めるところにより、速やかにその結果を市長に報告しなければならない。
(賃貸借契約書等の作成等)
第15条　一般賃貸人と入居者との間で締結する契約については、別記様式第11号の賃貸借契約書を標準としなければならない。
2　認定事業者が管理業務者に賃貸住宅の管理を委託する場合の契約については、別記様式第12号の管理委託契約書を例としなければならない。
3　認定事業者が管理業務者に賃貸住宅を一括して賃貸する場合の契約については、別記様式第13号の一括借上契約書を例としなければならない。
(関係書類の整備・保管)
第16条　認定事業者は、次に掲げる書類を整備し、および保管しなければならない。
(1)　賃貸住宅の建設に係る図書一式
(2)　賃貸借契約書、管理委託契約書または一括借上契約書
(3)　入居者の入退去の状況を明らかにする書類
(4)　家賃および敷金の収納状況を明らかにする書類
(5)　毎年度の収支決算書
(6)　賃貸住宅の点検および修繕の状況を明らかにする書類
(認定事業者の管理義務等)
第17条　認定事業者は、法、省令およびこの要綱に従い、適切かつ合理的に賃貸住宅の管理を行わなければならない。
2　認定事業者は、市長の求めに応じて、賃貸住宅の建設または管理の状況について報告しなければならない。
3　認定事業者は、市長の指導または助言に基づいて賃貸住宅の管理を行わなければならない。
4　認定事業者は、法第10条の規定による改善命令を受けた場合は、必要な措置を講じなければならない。
(地位の継承)
第18条　市長は、法第9条の規定による地位の継承について、次の各号のいずれかに該当する場合において、当該認定事業者の承継人が賃貸住宅を供給計画に従って供給する意思を有し、かつ、供給を行うことができる者であるときに限り、承認するものとする。
(1)　認定事業者が死亡した場合
(2)　認定事業者の破産等のやむを得ない事情により第三者が地位を承継する場合
2　前項の規定による承認を受けようとする者は、別記様式第14号により市長に申請しなければならない。
(賃貸住宅の滅失等)
第19条　認定事業者は、賃貸住宅が災害により滅失等の損害を受けたときは、当該賃貸住宅の滅失等の日から1箇月以内に、別記様式第15号により市長に報告しなければならない。
(管理期間終了後の報告)
第20条　認定事業者は、その管理する賃貸住宅について、供給計画に定められた管理の期間を経過した場合においては、遅滞なく別記様式第16号により市長に報告しなければならない。
付　則
この告示は、平成24年4月1日から施行する。