彦根市中高層建築物指導要綱

○彦根市中高層建築物指導要綱

(令和3年3月18日告示第53号)

改正	令和5年6月19日告示第183号

第1章　総則(第1条－第5条)

第2章　公共施設(第6条－第11条)

第3章　公益施設(第12条－第17条)

第4章　環境保全その他の対策(第18条－第31条)

第5章　その他の手続(第32条－第35条)

第6章　雑則(第36条・第37条)

付則

第1章　総則

(目的)

第1条　この要綱は、彦根市のすぐれた自然環境および文化環境を生かし、良好な生活環境を確保し、地域の特色を生かし調和のとれた土地利用と秩序ある都市形成を図るため、市内において行われる建築行為について、一定の必要な事項を定めることにより、中高層建築物の建築を行う者(以下「事業主」という。)の積極的な協力を求めるとともに、適切な指導を行い、もって市民福祉の向上と健康で文化的な都市の実現に寄与することを目的とする。

(定義)

第2条　この要綱において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

(1)　中高層建築物　建築基準法(昭和25年法律第201号)に規定する建築物等で次に掲げるものをいう。

ア　次の表の左欄の地域の区分ごとに右欄に掲げる建築物

地域	建築物
第一種中高層住居専用地域第一種住居地域第二種住居地域準住居地域指定なし	高さが10メートルを超えるもの
近隣商業地域商業地域	高さが13メートルを超えるもの
準工業地域工業地域工業専用地域	高さが15メートルを超えるもの

イ　集合住宅等(共同住宅、マンション、寄宿舎、社宅、老人ホームその他これらに類するものをいう。以下同じ。)のうち、5戸以上の建築物(同一の事業主が、同一の時期において、隣接する複数の建築物の建築を行う場合は、それらの建築物の戸数の合計が5戸以上の建築物)

ウ　住宅以外の用途で、床面積の合計が300平方メートル以上の建築物(同一の事業主が、同一の時期において、隣接する複数の建築物の建築を行う場合は、それらの建築物の床面積の合計が300平方メートル以上の建築物)(敷地に増減がない建築物の増築または用途の変更のない建築物の改築を行う場合を除く。)

(2)　建築行為　中高層建築物の新築、増築、改築および用途の変更をいう。

(3)　敷地　建築行為を行う土地の区域をいう。

(4)　公共施設　都市計画法(昭和43年法律第100号)第4条第14項で定める公共の用に供する施設をいう。

(5)　公益施設　上水道、し尿処理、ごみ処理、保育所、幼稚園、小中学校、公民館、集会室、駐車場および駐輪場等の施設をいう。

(6)　大規模建築物　彦根市景観条例(平成7年彦根市条例第26号)別表に該当しない建築　物をいう。

(適用範囲)

第3条　この要綱は、事業主が行う建築行為に適用する。

(基本原則)

第4条　事業主は、建築行為が彦根市総合計画に整合し、市民生活の安全性と利便性を確保し、健康で快適な環境を創出するよう努めなければならない。

2　市長は、建築行為がこの要綱の規定に適合しない場合または次に該当する場合は、当該建築行為の内容について変更または修正を求めることができる。

(1)　彦根市の土地利用等に関する計画に整合しない場合

(2)　排水能力に余裕のない河川流域において行われる場合

(3)　上下水道計画に適合しない区域において行われる場合

(4)　公共施設および公益施設が未整備のため、建築目的に適しない区域において行われる場合

(5)　遺跡の所在が明らかになり、極めて貴重なものが発見された区域において行われる場合

(6)　彦根市地域防災計画等に掲げる危険区域等において行われる場合

3　事業主は、建築行為を行うときは、周辺地域との整合性を考慮するとともに、住宅環境の保全整備のため、彦根市が定める都市計画法に基づく開発行為に関する技術基準(以下「技術基準」という。)により計画、設計および施工をしなければならない。

4　事業主は、建築行為を行うときは、景観法(平成16年法律第110号)および彦根市景観条例(平成7年彦根市条例第26号)を遵守するとともに、自然環境、生活環境および文化環境の保全および創出に努め、彦根市景観計画(平成19年彦根市告示第146号)に定める建築物、工作物等の形態、色彩等に配慮しなければならない。

5　事業主は、建築行為を行う場合において、屋外広告物を設置するときは、彦根市屋外広告物条例(平成27年彦根市条例第6号)を遵守するとともに、良好な景観の形成に努め、市の個性ある美しい景観の形成に配慮しなければならない。

6　事業主は、建築行為を行うときは、安心して暮らせる住み良い地域社会をつくるため、防犯等安全の確保が図られるよう努めなければならない。

7　事業主は、市長が必要と認める場合は、敷地について、都市緑地法(昭和48年法律第72号)第45条または第54条の規定に基づく緑地協定の締結に協力しなければならない。

8　事業主は、地域計画が定められている区域または予定されている区域で建築行為を行うときは、当該建築行為を地区計画の方針および地区整備計画に適合させなければならない。この場合において、事業主は、一層良好な市街地環境の整備に資するため、土地区画整理事業等との併用に努めなければならない。

9　事業主は、建築行為を行うときは、敷地の良好な環境の確保を図るため、建築基準法(昭和25年法律第201号)第69条または第76条の3の規定に基づく建築協定の締結および都市計画法第12条の4第1項の規定による地区計画等の決定に協力しなければならない。

(事前の協議)

第5条　事業主は、建築行為を行う場合は、中高層建築物事前協議書(別記様式第1号)に次に掲げる図書を添付し、建築基準法第6条第1項に規定する確認の申請書および同法第18条第4項に規定する計画通知書を提出する60日前までに、市長に提出しなければならない。

(1)　建築行為を行う中高層建築物に係る次に掲げる書類

ア　付近見取図(おおむね2,500分の1以上の縮尺で、方位、道路および目標となる地物を記載したもの)

イ　配置図(おおむね200分の1以上の縮尺で、駐車場および駐輪場のスペースならびに緑化計画を記載したもの)

ウ　平面図(面積算定表を記載したもの)

エ　断面図(おおむね200分の1以上の縮尺のもの)

オ　立面図(おおむね200分の1以上の縮尺で、着色および高さを図示したもの)

カ　現況写真(全景および隣接部が確認できる写真で、敷地境界線を赤色で明示したもの)

(2)　滋賀県建築基準条例(昭和47年滋賀県条例第26号)第36条の規定に基づき建築基準法第56条の2第1項の規定による対象区域として指定された区域において建築行為を行うときは、次に掲げる書類

ア　建築基準法施行規則(昭和25年建設省令第40号)第1条の3表2の(29)項(ろ)欄に掲げる日影図

イ　冬至日の真太陽時による午前8時から午後4時までの間において、建築物が平均地盤　面に生じさせる等の時間日影線を記入した日影図(おおむね200分の1以上の縮尺で、近隣の敷地の建築物の状況を記載したもの)

(3)　次のアまたはイに掲げる高さの中高層建築物を建築するときは、当該アまたはイに掲げる書類

ア　10メートル以上の中高層建築物　電波障害検討書

イ　20メートル以上の中高層建築物　電波障害の事前調査結果報告書

(4)　その他特に市長が必要と認めるもの

2　市長は、中高層建築物事前協議書が提出されたときは、遅滞なく協議し、その結果を中高層建築物事前協議の審査結果について(別記様式第2号)により事業主に通知しなければならない。

3　前項の通知を受けた事業主は、中高層建築物要件協議書(別記様式第3号)を市長に提出し、関係所属と協議しなければならない。

4　市長は、前項の規定により協議が終了したときは、中高層建築物事前協議終了通知書(別記様式第4号)により事業主に通知しなければならない。

第2章　公共施設

(公共施設の整備)

第6条　事業主は、建築行為の規模に応じ、敷地内外に必要な公共施設を技術基準に基づき、事業主の負担により設置しなければならない。

(都市施設の確保)

第7条　事業主は、前条の規定にかかわらず、都市計画法第11条の規定による都市施設のうち、当該敷地に係る施設については、市長と協議しなければならない。

2　前項に定める施設のうち彦根市に係る都市計画道路および彦根市の道路計画に適合させる道路を施行する場合において、市長が適当と認めたときは、道路幅員9メートルを超える部分の道路敷地については、国土利用計画法(昭和49年法律第92号)第23条第1項に定める届出に基づく知事の承認価格以内または地価公示価格を基準に、予算の範囲内で、市が買収することができる。

(道路)

第8条　事業主は、敷地内に都市計画決定されている道路または予定されている道路もしくは新設改良を要する一般道路がある場合は、市長と協議し、その結果に基づき工事を施行するものとする。この場合において、市長が敷地外への接続道路の整備を必要と認める場合は、事業主の負担において整備しなければならない。

2　事業主は、敷地内に道路(市道、里道、農林道等)がある場合は、当該管理者と協議し、事業主の責任においてその機能を確保しなければならない。

3　敷地の接続道路の幅員、構造および安全施設等の整備については、技術基準によらなければならない。

4　事業主は、敷地の接続道路の幅員が4メートル未満であるときは、建築基準法第42条の規定により後退する部分には、門、塀(ブロック積、石積、フェンス、生垣等)またはこれらに類する工作物を築造してはならない。

(雨水排水)

第9条　事業主は、敷地内から放流される雨水排水について、放流先の河川の集水域の流量を勘案し、河川等の管理者と協議の上、排水のために必要な措置を講じなければならない。

2　河川等の流域の変更は、原則として認めない。

3　前項の規定にかかわらず、河川等の管理者がやむを得ないと認めたときは、河川等の流域を変更することができる。この場合において、変更に伴って流末河川および排水路の改修を必要とするときは、事業主の負担においてこれを行わなければならない。

4　事業主は、敷地内の排水路および放流先の排水能力を十分考慮し、施設を整備しなければならない。この場合において、河川等の管理者が排水能力の限界を超えるおそれがあると判断したときは、事業主の負担において調整池等流出抑制施設の設置または排水可能地点までの改修等を行わなければならない。

5　事業主は、前項の規定による施設の整備を河川等の管理者が行う場合は、当該管理者が必要と認める範囲内で、用地を無償譲渡し、および事業費の負担をしなければならない。

6　事業主は、敷地内の形状その他の状況により降雨時において下流に被害を与えるおそれがある場合は、当該敷地内において調整池その他適当な施設を設けて流水緩和の措置を講じなければならない。この場合において、河川等の管理者に当該施設が帰属するときは、工事の完了後から当該施設が帰属されるまでの間、事業主の責任において当該施設を管理しなければならない。

7　事業主は、用排水施設の設置または河川等の改修に当たっては、地元水利関係団体の管理者と十分な協議の上、協議経過書を得るとともに、市長と協議の上、施行しなければならない。

(汚水排水処理施設)

第10条　事業主は、敷地が市の公共下水道処理区域(下水道法(昭和33年法律第79号)第2条に定める区域をいう。)内にあるときは、当該下水道計画および彦根市公共下水道技術基準に適合するよう汚水管、汚水桝および人孔等(以下「汚水排水施設」という。)を設置しなければならない。

2　事業主は、敷地が市の公共下水道処理区域外にある場合においては、次の各号によらなければならない。

(1)　計画人口が51人以上200人以下の建築行為を行うときは、原則として個別小型合併処理とし、201人以上については、敷地内に集中合併処理方式による浄化槽を設置しなければならない。この場合の計画人口の算定については、集合住宅その他の建築物についてはＪＩＳＡ3302(建設省告示第3184号)で定める基準により算定しなければならない。

(2)　前号に規定する浄化槽等から排水される処理水の水質基準は、水質汚濁防止法(昭和45年法律第138号)、廃棄物の処理および清掃に関する法律(昭和45年法律第137号)、建築基準法、し尿浄化槽の構造(昭和55年建設省告示第1292号)、滋賀県公害防止条例(昭和47年滋賀県条例第57号)、滋賀県琵琶湖の富栄養化の防止に関する条例(昭和54年滋賀県条例第37号)、滋賀県生活排水対策の推進に関する条例(平成8年滋賀県条例第20号)、滋賀県浄化槽取扱要綱(平成2年10月1日施行)等の定める基準によるものとし、その水質基準を超えてはならない。

(3)　事業主は、敷地内から排水される処理水の放流について、放流先の用排水路等の地元水利関係団体の管理者と十分な協議の上、協議経過書を提出するとともに、維持管理等の責任を明確に定めなければならない。この場合において、事業主は、当該施設の維持管理に関し、市長の指示に従わなければならない。

(4)　事業主は、汚水排水施設の設置について、将来の公共下水道への接続を考慮した計画とし、彦根市公共下水道技術基準に準拠した施設を設置しなければならない。

3　事業主は、市の公共下水道処理区域外において汚水排水施設等を設置する場合は、あらかじめ公共下水道の整備計画との関連について市長と協議を行い、公共下水道の供用開始時期、汚水の処理方法等を勘案の上、施設整備に努めなければならない。

4　事業主は、汚水排水施設の工事を施行する場合は、必ず市の指導を受けるものとし、工事完了検査合格後でなければ流下してはならない。

(消防水利)

第11条　事業主は、消防法(昭和23年法律第186号)に基づく消防水利の基準(昭和39年消防庁告示第7号)による施設および技術基準に定める施設を、彦根市消防本部と協議の上、敷地内に、事業主の負担において設置しなければならない。

2　事業主は、消防水利施設等の位置を彦根市消防本部と協議の上、設置しなければならない。

第3章　公益施設

(給水施設関係)

第12条　事業主は、彦根市上水道施設から給水を受けようとするときは、彦根市水道事業給水条例(平成10年彦根市条例第5号)の規定に基づき、給水施設に要する経費を負担しなければならない。

2　事業主は、建築行為に伴う給水施設の基本計画、技術基準および維持管理に関して、あらかじめ市長と協議した上で、開発事業に関する配水管等施設工事施行要綱および開発事業地内の給水に伴う給配水管施設工事施行条件に従って工事を行わなければならない。

(駐輪場および駐車場の確保)

第13条　事業主は、集合住宅等(老人ホームその他の社会福祉施設を除く。以下この条において同じ。)の建築行為を行う場合は、次の表に掲げる駐輪場を当該集合住宅等の建築敷地内に、同表に掲げる駐車場を当該集合住宅等の建築敷地等(建築敷地および当該建築敷地から50メートル以内に存する事業主の所有地をいう。以下この条において同じ。)内に確保しなければならない。この場合において、事業主は、確約書(別記様式第5号)を市長に提出したときは、都市機能誘導区域内については全体の台数分の駐車場を、居住誘導区域内については全体の台数の2分の1以下の台数分の駐車場を、建築敷地等以外に確保できるものとする。

建築位置	集合住宅等の種類	駐輪場および駐車場の1戸当たりの台数
都市機能誘導区域内	ワンルーム型	駐輪場1台以上(全体の台数の2分の1以上の台数分をバイク用とすること。)
		駐車場1台以上
	ワンルーム型以外	駐輪場2台以上(全体の台数の10分の1以上の台数分をバイク用とすること。)
		駐車場1台以上
居住誘導区域内	ワンルーム型	駐輪場1台以上(全体の台数の2分の1以上の台数分をバイク用とすること。)
		駐車場1台以上
	ワンルーム型以外	駐輪場2台以上(全体の台数の10分の1以上の台数分をバイク用とすること。)
		駐車場1台以上
その他の区域内	ワンルーム型	駐輪場1台以上(全体の台数の2分の1以上の台数分をバイク用とすること。)
		駐車場1台以上
	ワンルーム型以外	駐輪場2台以上(全体の台数の10分の1以上の台数分をバイク用とすること。)
		駐車場2台以上
備考　この表において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
(1)　居住誘導区域　彦根市立地適正化計画(平成30年3月策定)において定める都市の居住者の居住を誘導すべき区域をいう。
(2)　都市機能誘導区域　彦根市立地適正化計画において定める医療、商業等の都市機能増進施設の立地を誘導すべき区域をいう。
(3)　ワンルーム型　1Ｋ、1ＤＫおよび1ＬＤＫの住居で構成された集合住宅等をいう。
(4)　バイク用　原動機付自転車および自動二輪車の駐輪場(幅が0.7メートルから1.0メートルまで程度のものに限る。)をいう。