土地の評価

 土地の評価は、地目別に行います。土地評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、現況の地目によります。

 固定資産評価基準では、主として市街地的形態を形成している宅地を評価する場合には、「市街地宅地評価法」（いわゆる「路線価式評価法」）を、主として市街地的形態を形成するに至らない地域にあっては、「その他の宅地評価法」（いわゆる「標準宅地比準方式」）により評価するものとしています。
 なお、標準宅地の価格を求める場合には、土地基本法第16条の趣旨を踏まえ、平成6年度評価替えから地価公示価格、都道府県地価調査価格および不動産鑑定士等による鑑定評価価格の7割を目途に評価するものとされました。

 路線価を基礎とし、画地計算法（その土地の形状等による計算法）を適用して評価するもので、手順については、次のとおりです。

1. 用途地区（商業地区、住宅地区、工業地区等）を区分する。
2. 各用途地区を状況が類似する地域（状況類似地域）ごとに区分する。
3. 状況類似地域ごとに、それぞれの主要な街路に面する宅地のうちから標準宅地を選定する。
4. 標準宅地の適正な時価を求め、これに基づいてその標準宅地の前面街路（主要 な街路）に路線価を付設する。
5. この場合において、不動産鑑定士等による鑑定評価価格に係る標準価格の7割の 額を路線価とする。
6. 主要な街路の路線価に比準して主要な街路以外の街路（その他の街路）の路線価を付設する。
7. 路線価を基礎として画地計算法を適用して各筆の評点数を求める。

 状況類似地区ごとに標準宅地を選定し、この価格に比準（道路幅など）して各筆の宅地を評価するもので、手順については、次のとおりです。

1. 状況類似地区を区分する。
2. 状況類似地区ごとに標準宅地を選定する。
3. 標準宅地について、不動産鑑定士等による鑑定評価価格に係る標準価格の7割程度を目途として評点数を求める。
4. 標準宅地の評点数に比準して、状況類似地区内の各筆の宅地の評点数を付設する。

 価格調査基準日とは、土地の評価替えにあたって、価格を把握するための事務作業の基準日をいい、基準年度の初日の属する前年の1月1日です。令和6年度評価替えに係る価格調査基準日は、令和5年1月1日でした。
 なお、最近の地価の下落に鑑み、価格調査基準日以降も地価が下落している地域においては、都道府県地価調査価格の結果を活用して、評価額の修正を行っています。（時点修正）

 固定資産税の評価額は、基準年度の価格を3年間据え置くこととされていますが、平成10年度以降は地価の下落により著しく不均衡が生じると認められる場合には、据置年度（基準年度以外の年）においても価格の修正（下落修正）ができることになりました。

 地勢、土性、水利等の状況を総合的に考慮して状況類似地区に区分し、状況類似地区ごとに標準田および標準畑を選定します。各筆の田または畑の価格は、正常売買価格から求めた標準田および標準畑の適正な時価から直接比準します。

 地勢、土層等の状況を総合的に考慮して状況類似地区に区分し、状況類似地区ごとに標準山林を選定します。各筆の山林の価格は、正常売買価格から求めた標準山林の適正な時価から直接比準します。

 沿接する道路の状況や宅地としての利用の便等からみて、状況が類似する宅地の価格を基準として求めた価格（基本価格）から、通常必要と認められる造成費相当額を控除して評価します。

 納税者の評価に対する理解と認識を深め、信頼確保に努めるとともに、市町村間の均衡化・適正化に資するため、路線価等を公開することとされています。路線価等の公開は、平成3年度評価替えから公開地点数を計画的に拡大されてきており、平成9年度評価替え以降は、市街地宅地評価法の適用地区にあってはすべての路線価を、その他の宅地評価法の地区にあってはすべての標準宅地の単位当り価格を公開することになっています。

（ ）内は都市計画税

 新たに住宅の用地となった土地について、その住宅の床面積の10倍に相当する分までは、課税標準額が評価額の3分の1（3分の2）となり、うち200平方メートル分までは評価額の6分の1（3分の1）が課税標準額となります。