よくある質問（固定資産税とは）
Q 2月に家屋を取り壊したのですが、5月に納付書が来ました。その年度の固定資産税は払わなくてはならないのですか？また、支払う場合は、月割りなどにはならないのですか？
A 固定資産税・都市計画税とも1月1日現在の固定資産に対して課税となるので、その年度は課税の対象となります。したがって、月割や日割りすることはありません。また、逆に1月1日以降に新築された場合は、その年度の1月1日には課税対象ではなかったので翌年度からの課税対象となります。
Q 昨年に比べて土地の評価額が下がっているのに、どうして毎年税額が上がっていくのですか？
A 固定資産税評価額は、3年に一度の評価替えの年に見直しております。
平成3年度評価替えまでの評価額は地価に合わせて上昇しておりました。仮に、評価額に税率を乗じて税額を算出しますと、税額は評価替えの年に急に上昇することとなります。これを緩和するために税額算出の基となる課税標準額を3年間かけて少しずつ上げることにより、税額がゆっくりと「評価額に税率を乗じた額」に近づくよう負担調整措置が採用されてきました。
平成6年度評価替えによる評価額は、全国統一して同水準になるよう地価公示価格の7割をメドとするよう改められ、平成3年度評価額と比較して3倍から4倍程度上昇しましたが、納税者の急激な負担増を避けるために、期間は3年間ではなく追いつくところまで従来と同様の負担調整措置が講じられることとなりました。
彦根市においては、ほとんどの土地がこの負担調整措置を行っており、評価額と課税標準額の格差によって課税標準額の上昇率が決定されています。評価額が下落していてもその格差が縮小するだけで、税額算出の基である課税標準額は原則として上昇していきます。この結果、土地の地価が下落していても税額が上昇するのです。
Q 私は、住宅が古くなったので昨年取り壊して駐車場（砂利敷き）にしました。今年は、昨年よりかなり税金が高くなっています。住宅（建物）の分の税金がなくなり土地だけなのにどうして逆に税金が高くなるのですか？
A 住宅を取り壊した場合は、住宅は翌年度から課税されません。
一方、土地は住宅用地の特例によって課税標準額が圧縮されていました（安くなっていました）が、これが適用されなくなり、更地（非住宅用地）で課税されるようになりました。ですから本来の土地の税額に戻ったことになり、結果としてかなり上昇したことになりました。場所によって異なりますが、税額が約3倍から4倍に上がるところもあります。
Q 調整区域の農地に比べて、市街化区域の農地の評価が高いのはなぜですか？
A 調整区域の農地は、法律によって農地以外の土地として使用することに制限が加えられており、その評価額は農地として利用する場合における正常売買価格に基づいています。
一方、市街化区域の農地は、宅地など農地以外の土地への転用が比較的容易で、当該農地と状況が類似している宅地の価格を基準として求めた価格から宅地などへ転用する際に通常必要と認められる造成費を控除した価格によって評価されます。このように、調整区域の農地が純粋な農地として評価されるのに対して、市街化区域の農地は潜在的な宅地として評価されるからです。
農地転用をすると税金が上がると聞いたのですが、どのような仕組みですか？
農地転用の届出の受理、または申請の許可がされると、その土地は課税地目としての農地ではなくなりますので、固定資産税（都市計画税）の評価または課税計算に影響があります。（毎年1月1日現在の届出や許可の状況および造成等されている場合は現況で判断いたします。）
市街化区域内の農地
現在、市街化区域内の農地の課税計算は、「市街化区域内農地の特例措置」により、評価額の3分の1を課税標準額とし、税負担が軽減されていますが、農地転用の届出が受理されると、造成等の工事に着手していなくても、地目は【介在農地】または【雑種地】となり、特例の適用から除外されます。
したがって、評価額は変わらなくても、税額は2から3倍程度に上昇することになります。
（例）市街化区域内の田を農地転用し、造成は未着手の場合の固定資産税額
地目：田
平方メートル単価：1平方メートルあたり8,000円
【宅地比準評価】
地積：1000平方メートル
評価額：800万円
田としての税額は
800万円(評価額)×3分の1(特例率)×1.4%(税率)＝37,300円(税額)
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令和2年12月農地転用届 受理
令和3年1月1日現在 未造成
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地目：介在田
平方メートル単価：1平方メートルあたり8,000円
【宅地比準評価】
地積：1000平方メートル
評価額：800万円
農地転用することで田としての課税ではなくなります。
800万円(評価額)×0.7(特例率)×1.4%(税率)＝78,400円(税額)
- 別途「都市計画税」が課税されます。
- 実際の課税計算は「負担調整措置」の適用により異なることがあります。
市街化調整区域内の農地
市街化調整区域内の農地の評価は、付近の標準的な農地の価格から比準して計算していますが、農地転用の申請が許可されると、造成等の工事に着手していなくても、地目は【介在農地】または【雑種地】となり、付近の標準的な宅地から比準して評価額を計算することになるため、税額が上がることになります。
（例）市街化調整区域内の田を農地転用し、造成は未着手の場合の固定資産税額
地目：田
千平方メートル単価：千平方メートルあたり10万円
【農地比準評価】
地積：1000平方メートル
評価額：10万円
10万円(評価額)×1.4%(税率)＝1,400円(税額)
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令和2年12月農地転用 許可
令和3年1月1日現在 未造成
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地目：介在田
平方メートル単価：1平方メートルあたり6,000円
【宅地比準評価】
地積：1000平方メートル
評価額：600万円
600万円(評価額)×0.7(特例率)×1.4%(税率)＝58,800円(税額)
実際の課税計算は「負担調整措置」の適用により異なることがあります。
農地転用後の土地の評価について
農地転用後、造成工事をされますと、その程度や転用目的に応じて評価額の見直しをしますので、翌年度から評価額（税負担）が上昇します。
また、建物の建築目的で転用された土地は、家屋の基礎工事に着手された時点で、地目を「宅地」として評価いたします。
なお、建築された家屋が住宅である場合は、その家屋に対する固定資産税が課税される年度から、「住宅用地の特例措置」により税負担が軽減されます。
Q 家屋は経過年数によって評価が下がると聞いていますが、去年と比較して家屋の評価額が変わってないのはなぜでしょうか？
A 家屋の評価額は3年に一度の評価替えの年度に見直すこととされており、評価替え以外の年度における評価額は前年度の評価額と変わりません。
評価替えの年度には、その時点において新築した場合に必要な建築費（実際に建築されたときの建築費にその後の物価変動などに割合を乗じた額＝再建築費といいます。）に建築後の年数の経過による減価割合をかけ合わせて再計算しますので、物価変動による上昇割合が減価割合よりも大きいときは評価額は下がりません。特に石油ショック前に建てられた家屋については、その後の物価上昇が大きかったため評価額を据え置いている場合があります。また、残価割合の限度は再建築費の20％ですので、すでに20％に到達してしまった家屋についてはこれ以上の経年減価による評価額の引き下げはありません。
Q 私は4年か5年前に新築の住宅（マンション）を購入しました。昨年までと比べて今年は倍程税額が高くなりました。どうしてですか？
A あなたが購入した住宅は、新築住宅の特例が適用され本来の税額に比べてかなり安くなっていましたが、特例（木造の場合は3年間、耐火構造で3階以上の場合は5年間）がきれてしまったからです。
更新日：2021年04月30日